Verkauf der Wohnung

Der Käufer der Wohnung tritt mit allen Rechten und Pflichten in das Mietverhältnis ein ("Kauf bricht nicht Miete", § 566 BGB).

Nein, der Vermieter kann die Wohnung jederzeit verkaufen. Der Mieter kann dies nicht verhindern.

Nein, der Käufer tritt als Vermieter automatisch in den alten Mietvertrag ein. Ein neuer Mietvertrag muss nicht abgeschlossen werden. Will der Vermieter einen neuen Mietvertrag, benötigt er die Zustimmung der Mieter.

Nein, der Käufer der Wohnung tritt in das alte Mietverhältnis ein. Um die Miete zu erhöhen, muss er sich strikt nach den gesetzlichen Vorgaben zur Mieterhöhung richten - genauso wie der vorherige Vermieter.

Er hat dann unter Umständen ein Widerrufsrecht nach den Grundsätzen des Widerrufs von Haustürgeschäften (§§ 312 ff. BGB).

Normalerweise muss der Käufer der Wohnung als neuer Vermieter die Nebenkosten abrechnen. Er muss dabei alle Vorauszahlungen an den alten Vermieter berücksichtigen, egal ob er sie von diesem erhalten hat oder nicht.

Der Vermieter kann dem Mieter nicht allein deswegen kündigen, weíl er die Wohnung verkaufen will. Er braucht einen anerkannten Kündigungsgrund (zum Beispiel Eigenbedarf).

Dies hängt wie beim alten Vermieter davon ab, ob er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Ein berechtigtes Interesse ist zum Beispiel dann gegeben, wenn er die Wohnung für sich oder einen Angehörigen nutzen möchte. Er kann dann eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen. Der Wunsch des Käufers, in die gekaufte Wohnung oder das gekaufte Haus selbst einzuziehen, muss also akzeptiert werden.

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Umzug für ihn oder seine Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.

Möchte der neue Eigentümer die vom Mieter bewohnte Wohnung selbst beziehen, braucht er in diesem Fall Geduld. Er muss nämlich eine Wartefrist von drei Jahren vor der Eigenbedarfskündigung einhalten (§ 577 a BGB). Ist der Wohnungsmarkt besonders eingeschränkt, kann sogar eine Wartezeit von bis zu zehn Jahren gelten, wenn die zuständige Landesregierung eine solche Regelung in Kraft setzt.

Es handelt sich dabei um die Aufteilung eines Mietshauses in selbständige Eigentumswohnungen. Erst nach dieser Aufteilung können die einzelnen Wohnungen verkauft werden.

Wechselt der Eigentümer der Wohnung, bleibt das Mietverhältnis mit dem neuen Vermieter bestehen. Von ihm kann der Mieter die Kaution zurück verlangen, selbst dann, wenn der neue Vermieter die Kaution gar nicht erhalten hat. Ist vom neuen Vermieter die Kaution nicht zu bekommen, weil er zahlungsunfähig (insolvent) ist und das Geld nicht auf einem Sonderkonto angelegt ist, kann sich der Mieter an den alten Vermieter halten. Dieser muss in diesem Fall die Kaution bezahlen.

Durch den Tod des Vermieters wird das Mietverhältnis nicht automatisch beendet. Die Erben treten als Vermieter in das Mietverhältnis ein. Fordern die Erben die Miete, kann der Mieter verlangen, dass ihm die Berechtigung dafür durch Vorlage eines Erbscheins nachgewiesen wird. Eine Kündigung des Mietverhältnisses durch die Erben ist nur möglich, wenn sie einen nach dem Gesetz anerkannten Kündigungsgrund, wie zum Beispiel Eigenbedarf, geltend machen.

Durch die Zwangsversteigerung wird das Mietverhältnis nicht automatisch beendet. Derjenige, der die Wohnung ersteigert, wird ab Zuschlag neuer Vermieter und tritt in alle Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Der Mietvertrag bleibt erhalten. Will der neue Vermieter die Miete, muss er die Berechtigung dafür durch den Zuschlagsbeschluss nachweisen. Eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den neuen Vermieter ist nur möglich, wenn er einen nach dem Gesetz anerkannten Kündigungsgrund wie zum Beispiel Eigenbedarf geltend machen kann.