...Maklerprovision - muss das sein?
Sie haben die nervenaufreibende Suche nach einer passenden Bleibe satt und überlassen Nachforschungen auf dem Wohnungsmarkt einem Profi? Das ist zwar bequem, kann aber kostenintensiv werden. Es handelt sich dabei um einen erheblichen Posten, der zu den Nebenkosten des Immobilienerwerbs gehören kann.
Für seine Vermittlerdienste steht dem Makler ein Honorar zu, das Courtage oder Provision genannt wird.
Wann der Makler eine Provision verlangen kann
Es ist wichtig zu unterscheiden, ob der Makler eine Mietwohnung vermittelt, oder ob es um den Verkauf einer Wohnung geht, egal ob diese vermietet ist oder nicht. Die Regelungen zur Mietwohnung nach der aktuellen Gesetzeslage finden Sie bei uns im Bereich Mietrecht.
Hier geht es um den Fall, dass eine Wohnung verkauft wird.
Die Bemühungen Ihres Maklers müssen Sie im Grundsatz durch Zahlung seines Honorars belohnen, wenn drei Voraussetzungen vorliegen. Diese sind in § 652 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) festgelegt.
1. Maklervertrag
Sie sind sich mit Ihrem Makler darüber einig, dass Sie ihm bei erfolgreicher Wohnungsvermittlung eine Provision, also ein Honorar, zahlen. Damit diese Vereinbarung wirksam ist, reicht eine mündliche Vereinbarung. Aus Beweisgründen werden die Vereinbarungen dazu trotzdem in der Regel schriftlich geschlossen.
Der Maklervertrag kann aber bereits dadurch abgeschlossen werden, wenn Sie sich als Interessent auf ein Inserat (mit einem eindeutigen Provisionsverlangen) bei einem Makler melden und dieser mit Ihnen einen Besichtigungstermin vereinbart.
2. Maklerleistung
Der Makler hat eine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit für Sie erbracht. Zum Beispiel dadurch, dass er
- einen Kontakt zwischen Verkäufer und Käufer herstellt und zum Beispiel ein Exposé erstellt und verschickt.
- eine Wohnungsbesichtigung veranstaltet oder Vertragsverhandlungen führt.
3. Abschluss des Kaufvertrages
Die Maklerprovision ist ein Erfolgshonorar. Durch die Nachweis- und Vermittlungstätigkeit muss ein neuer Kaufvertrag abgeschlossen worden sein. Sollten Sie mehr als einen Makler beauftragt und dieselbe Wohnungsadresse von zwei (oder gar mehr) Maklern vermittelt bekommen haben, muss der Makler nachweisen, dass gerade sein Angebot zum Vertragsabschluss geführt hat.
Wann der Makler keine Provision verlangen kann
Die Abrechnung des Maklers können Sie jedoch mit Nichtachtung strafen, wenn
- der Makler im Eigeninteresse handelt, er also als zum Beispiel Eigentümer des Objekts oder Verwalter in der Wohnungseigentumsgemeinschaft ist, zu der Ihre neue Wohnung gehört
- er vorsätzlich oder leichtfertig Ihre Interessen verletzt, zum Beispiel durch falsche Angaben über die Wohnungs- oder Grundstücksgröße im Exposé oder durch Nichtweitergabe von wichtigen Informationen.
In diesem Fall ist der Maklerlohn verwirkt.
- der Vertrag wegen eines Mangels rückwirkend unwirksam geworden ist.
- wenn Sie den Maklervertrag wirksam widerrufen haben, dazu unten mehr.
Für eine kurze Übersicht, wann die Provision anfällt, klicken Sie bitte hier:
Sie haben schon gezahlt? Fordern Sie zu viel gezahlte Provision zurück. Ein Rückforderungsgrund ist es allerdings nicht, wenn Sie schon nach kurzer Zeit die Wohnung wieder verkaufen, etwa weil die Wohnung Ihnen dann doch nicht gefallen hat oder Sie umziehen müssen.
Wie viel kann der Makler verlangen?
Begegnen Sie allen Abrechnungen mit gesundem Misstrauen. Es gibt beim Verkauf einer Wohnung keine gesetzliche Regelung, ob der Käufer oder der Verkäufer die Provision bezahlen muss und wie hoch diese sein darf. Hier haben Sie, egal ob Sie Käufer oder Verkäufer sind, die Möglichkeit zu verhandeln!
Ausgangspunkt für die Verhandlungen ist oft die in Ihrem Bundesland oder in Ihrer Stadt übliche Höhe der Provision. Die "schiefen" Werte kommen daher, dass die Mehrwertsteuer von 19 % mit einberechnet ist. Es gibt dabei 2 vorherrschende Modelle:
1. Modell "Hälfte"
Die marktübliche Gesamthöhe der Provision 7,14 % des Kaufpreises der Immobilie. Diese teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision hälftig, also für jeden 3,57 %.
Das gilt in Baden-Württemberg, Bayern, Nordrhein-Westfahlen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.
2. Modell "Käufer"
Die Provision trägt allein der Käufer, die Höhe ist aber unterschiedlich.
Das gilt in Berlin (7,14 %), Brandenburg (7,14 %), Bremen (5,95 %), Hamburg (6,25 %) und Hessen (5,95 %).
3. Sonderfälle
In Mecklenburg-Vorpommern ist als Gesamthöhe 5,95 % üblich, wovon der Verkäufer 2,38 % und der Käufer 3,57 % trägt. In Niedersachsen gibt es mehrere Modelle mit wechselnder Gesamthöhe. Auch sonst gibt es stellenweise Besonderheiten in Unterregionen oder einzelnen Städten.
Widerrufsrecht
Auch Maklerverträge können von Verbrauchern unter bestimmten Voraussetzungen innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss ohne Begründung widerrufen werden, § 312 g BGB. Der Vertrag muss außerhalb von Geschäftsräumen per Telefon, Internet, Brief oder Email geschlossen worden sein. Die Frist verlängert sich auf 1 Jahr und 14 Tage, wenn Sie als Kunde nicht oder nicht korrekt über Ihr Widerrufsrecht belehrt wurden. Dies hat der Bundesgerichtshof in 2 aktuellen Entscheidungen vom 7.7.16 so bestätigt, BGH Az. I ZR 30/15 und I ZR 68/15, wenn der Maklervertrag am Telefon oder online abgeschlossen wurde.
Um den Widerruf zu vermeiden, lassen sich die Makler gerne eine Erklärung zum vorzeitigen Erlöschen des Widerrufsrechts und zum Wertersatz abzeichnen. Damit erlischt Ihr Widerrufsrecht, wenn der Makler seine Leistung vollständig erbracht, und Sie dazu eine ausdrückliche Erklärung abgeben haben, dass Sie vollständig über Ihre Rechte und die Rechtsfolgen aufgeklärt worden sind, § 356 Abs. 4 BGB. So kann erreicht werden, dass Sie nicht 2 Wochen warten müssen, bis der Makler für Sie tätig wird. Andernfalls riskiert der Makler, dass er seine Leistung erbringt, Sie widerrufen und er ohne Provision dasteht. Der Hinweis auf den Wertersatz nach § 357 Abs. 8 BGB soll ebenfalls den Provisionsanspruch des Maklers im Fall eines Widerrufs absichern.
Maklerhaftung
Nicht nur der Verkäufer haftet für arglistig verschwiegene Mängel wie zum Beispiel einen feuchten Keller.
Wenn der Makler von dem verschwiegenen Mangel Kenntnis hat, so hat er die Pflicht, dies dem Käufer mitzuteilen, wenn zu seinen Gunsten in dem Kaufvertrag ein Provisionsanspruch (auch) gegenüber dem Käufer vereinbart ist. Unterlässt der Makler einen entsprechenden Hinweis, kann der getäuschte Käufer auch vom Makler Schadensersatz verlangen.
Tipp
Informieren Sie sich, ob der Makler Mitglied beim Immobilienverband Deutschland (IVD) ist. Ist dies der Fall, können Sie sich bei Problemen auch kostenlos an die dortige Schlichtungsstelle, den Ombudsmann, wenden.